出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同；厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住；出租人未办理住房租赁合同备案的319策略，承租人可以办理备案……
7月21日，据新华社，国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》）。《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容，自2025年9月15日起施行。
据了解，本条例的征求意见稿于2020年9月发布。业内认为，本次《条例》的正式出台为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，标志着我国住房租赁管理体系进一步完善。
而对于租赁市场的参与者而言，此次出台的《条例》中，若干亮点内容值得重点关注。
鼓励居民自有房源出租
《条例》第五条指出，国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购房在享受公共服务上具有同等权利。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近两年，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市非居改租、收储转租等取得一定进展，在增加租赁住房供给的同时，也能够有效地盘活企业存量低效资产。值得注意的是，当前“非居改租”仍面临改造成本较高、用地性质或物业用途变更难、消防报批难等问题，后续相关配套政策仍有待进一步优化完善。
厨房、阳台等不得单独出租用于居住
《条例》第七条指出，于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
“事实上，当前市场上租赁供给模式和渠道很多，比如私人业主租赁、长租公寓、二房东，还有民宿、度假酒店等长短租结合的租赁新形态。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，前者由逐渐部门管理，后者缺乏管理部门。近年来，住房租赁领域有很多问题，比如房源供给不合格，包括室内设施配套缺失、甲醛超标，非住宅非法用于出租，打隔断；比如二房东卷款潜逃，以损坏设施为由不退押金；比如保租房租金定价缺乏权威租金参考等等。相关投诉处理，缺乏自上而下的法律依据，执法时缺乏法律手段。
值得一提的是，《条例》第三十九条对相关违规行为进行了法律约束，其中提到，将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的319策略，没收违法所得。
实名签订，合同需备案
《条例》第八条指出，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。
出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。
出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。
《条例》第二十七条还指出，出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。
另外《条例》第四十一条提到，未按照规定办理住房租赁合同备案的住房租赁企业、住房租赁经纪机构，将由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款。
第四十三条还规定，从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；拒不改正的，处10万元以上50万元以下的罚款。
曹晶晶表示，合同备案制度有助于规范租赁市场秩序，也为承租人按照有关规定享受基本公共服务提供了依据。此外，合同备案制度的实施，也有助于政府掌握租赁市场动态，为后续政策制定和市场监管提供数据支持。通过合同备案和对租客权益的双重保障，未来租赁市场将更加透明、规范，房东和租客的合法权益也将得到更有力的保护。
培育市场化、专业化租赁企业
《条例》第十四条指出，国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。
住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。
住房租赁企业出租住房，适用本条例有关出租人的规定。
数据显示，在各项政策支持下，我国住房租赁市场快速发展，从保租房筹集规模来看，“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%；统计局发布的2024年统计公报指出“全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）。”
据中指研究院监测数据，截至2025年6月，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量为135.9万间，占整体市场份额仍较小。从市场化、专业化的政策导向来看，我国长租公寓企业还有较大发展空间。推动专业住房租赁企业发展，有助于提升住房租赁产品品质及服务质量，促进市场高质量发展。而住房租赁企业发展离不开政策支持，未来政策有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁政策支持力度，并结合公积金、人才人口等方面，对供需两端政策持续进行优化。
建立住房租金监测机制
对于如何加强对住房租赁市场的监督管理，司法部、住房城乡建设部负责人答记者问时指出，《条例》主要从以下几个方面进一步强化对住房租赁市场的监督管理：
一是规定国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；三是规定房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制；四是规定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理。
南都·湾财社记者注意到，《条例》第二十九条指出，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。
曹晶晶表示，这一机制的建立，将有助于提高市场透明度，便于政府及时掌握市场动态，稳定市场租金。同时，定期发布租金水平也为租赁双方提供参考依据，提升了交易的公平性，有助于推动市场朝向更加规范的方向发展。
业内：租赁市场将进入新阶段
对于此次推出的《住房租赁条例》，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，《条例》具有强制力和约束力，也具有引导性和规范性，其为住房租赁市场的规范和健康发展提供了良好基础，将更好推动加快建立租购并举的住房制度。尤其是结合今年下半年住房市场发展的工作要求，租赁市场发展将为租赁消费提振带来较大的支持。
而在李宇嘉看来，条例出台并非对行业实施强监管，而是维护当事人合法权益、稳定租赁关系、促进市场高质量发展，助力建立租购并举制度。当前租赁市场供需规模大但不规范，各方均有痛点及规范诉求，条例释放出建立基础秩序、实现多方共赢的明确信号；其次，条例对租赁行业实施全链条闭环监管，涵盖出租方、承租方、租赁企业、经纪机构、政府部门及行业自律等所有利益相关者与参与者。
再次，条例强调权利义务的平等对等，既规范出租人在房源、租金押金、信息公示等方面的责任，也明确承租人需合理使用房屋、不擅自改变结构等义务，以保障双方权益、稳定租赁关系。最后，条例明确监管部门责任在于提供基础秩序和制度，为市场主体经营扫清障碍，例如制定合同示范文本、建立租金监测机制并公布租金信息等，助力完善市场规则。
随着《条例》的出台，短期影响方面，条例对房源及经营主体合规性提出要求，短期内部分不合规房源可能退出市场，或推高部分区域租金、减少低收入群体选择，需通过加大保租房供给、盘活存量等应对；同时，这也有助于解决“群租”“打隔断”等民生痛点，提振市场预期；此外，规范各方权益将提升租赁稳定性和租房意愿，吸引房企等主体投资，推动行业向存量运营转型，利好REITs发展；不过当前仍存在部分标准待制定、监管合力不足及民宿等业态监管真空等制约，需进一步完善。
采写：南都·湾财社记者 孙阳319策略
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